Newsletter Celtic Italy Srl

Celtic Italy Srl è una società di consulenza e servizi immobiliari operativa in Italia dal 2009.
Celtic è co-mandataria in esclusiva per la vendita degli immobili del Fondo Spazio Industriale, fondo comune d’investimento immobiliare di tipo chiuso gestito da Prelios SGR SpA.

Nel 2010 il Fondo Spazio Industriale ha perfezionato vendite per un totale di € 112.303.100 riferite a 100 immobili (89 a reddito e 11 liberi – questi ultimi per un valore di € 5.3 milioni). Il 45% di queste vendite è stato generato da Celtic.
Il portafoglio del Fondo Spazio Industriale all’inizio dello scorso anno era composto da 362 assets, al netto di compravendite già perfezionate e offerte vincolanti accettate; rimangono in proprietà al Fondo 220 immobili per un valore a mercato complessivo di circa € 468 milioni (dati aggiornati al 31/12/2010).
Il portafoglio del fondo aggiornato è ad oggi così composto (in base al valore degli assets):

per il 42.7% da centraline telefoniche, immobili interamente locati al maggior operatore di rete fissa e mobile in Italia;
per il 28.2% da immobili industriali a reddito di grandi dimensioni (da 2.000 a 45.000 mq) ed interamente locati a differenti società sia pubbliche che private, sia nazionali che internazionali;
per il 18.2% da Eastgate Park, lo sviluppo del più grande parco integrato logistico, industriale ed artigianale del Nord-Est orientale che nel 2010 ha chiuso il primo contratto di locazione per circa 8.500 mq nel compendio logistico;
per il 9.4% da immobili in corso di riqualificazione urbanistica, ovvero precedentemente locati che hanno già ottenuto o stanno per ottenere una diversa destinazione d’uso rispetto al loro utilizzo iniziale (prevalentemente industriale);
per l’1% da Edificio Sedici, altro progetto di sviluppo del fondo in cui rimangono invenduti solo 6 dei 65 factory loft realizzati per le esigenze delle piccole e medie imprese in zona Bicocca a Milano.
ed infine per lo 0.5% da immobili vuoti e provenienti da un portafoglio di distressed leasing di una banca.

SINTESI DELLE VENDITE GENERATE DA CELTIC:

Suddivisione per aree: 75% degli immobili venduti sono localizzati nel Nord Italia, 7% nel Centro e 18% nel Sud ed Isole;
La transazione di maggior importo è stata di € 18.500.000, mentre quella di minor importo è stata di € 240.000;
La totalità degli acquirenti è composta da investitori italiani;
Rendimento medio degli immobili venduti/locati è dell’8,1%;
Valore medio di vendita è di 678 €/mq;
Canone medio di locazione è di 55 €/mq;
Tempistica media per il perfezionamento della vendita è pari a circa 100 giorni (tra l’invio di una “Manifestazione di Interesse” ed il relativo contratto di compravendita).

ANALISI FINANZIARIA DELLE TRANSAZIONI EFFETTUATE DA CELTIC:

Su € 50.268.000 di totale venduto il peso del debito (mutuo o leasing finanziario) è pari ad € 18.100.000 per un livello di indebitamento medio di 36% (per il leasing si è tenuto conto del valore finanziato al netto dell’acconto);
La forbice dell’indebitamento sulle operazioni oscilla tra lo 0% (full equity) ed il 105% (con ristrutturazione);
La formula principale per il finanziamento dell’acquisto è stata quella del mutuo fondiario con il 77% segue il leasing finanziario per il restante 23% (nel 2° semestre lo strumento del mutuo fondiario è in forte crescita rispetto al leasing immobiliare);
L’acquirente/Utilizzatore finanziario nella maggior parte dei casi ha optato per un tasso variabile con uno spread medio del 2,1% su Euribor 3M/6M;
Si sottolinea un trend di interesse da parte dei conduttori del Fondo all’acquisto degli immobili precedentemente venduti con la formula del “Sale & Lease Back” (2 operazioni già perfezionate nel 2010 e 3 da perfezionarsi tra il 2011 ed il 2012).

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